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CFP官方案例解读:北漂小伙儿如何“三十而立”?

  初入社会,孤身一人在北京打拼,收入不高,经济基础薄弱,缺少来自家庭的经济支持,面临事业、婚姻和置业的多重压力,这是时下“北漂”一族的典型特征。这些人对资金的需求十分旺盛,本案例中的小P正处于人生成长期,希望能“三十而立”。理财师针对其买房置业、结婚育儿、买车创业等目标,给出了具体的方案,同时也对这个流动性资产较弱的家庭提出了需要做好商业保险保障的建议。

  【案例背景】

  小P今年27岁,大学毕业就加入了北漂一族,目前税后月收入1万元,年终奖2万元,有三险一金,公司提供宿舍。做项目助理的小P常年出差,吃住均报销,年生活支出在1.5万元左右,现有储蓄5万元。

  因看好二三线城市房子的升值潜力,去年小P在父母的资助下,在家乡市区和县城共购入2套住房。县城房子140㎡,总房价35万元,首付11万元,贷款24万元,10年还清。如今县城的房价由一年多前的2500元/㎡涨到了4000元/㎡。市区房子120㎡,贷款30万元,20年还清,市区房子现价500元/㎡。每月房贷由小P自己负担,县城房子的房贷利率享受八五折优惠,将来如果考虑卖房,县城房子的首付款11万元将优先归还父母。

  目前,小P和女友感情稳定,打算今年10月结婚,自结婚当月起开始储备育儿费用(吃穿用度和教育金储备),每月1000元。婚后女友不再工作,做全职主妇。

  【理财需求】

  1、10月的结婚预算初步定为12万元,其中酒席10万元,旅游2万元。

  2、从结婚当月起,小P每月留存育儿费用1000元。

  3、创业一直是小P的梦想,小P打算在30岁回家乡创业,在这之前需储备创业启动资金30万元。

  4、如果顺利,小P打算30岁创业时买一辆20万元的车,首付10万元,争取贷款3年还清。

  【理财师分析】

  一、财务状况及分析

  资产负债情况:

  当前小P先生资产主要为房产和现金资产,按最近的资产负债情况来看,县城房产可折价56万元,市区房产可折价60万元,两项资产合计116万元,另有现金资产5万元,其总资产现值合计121万元。资产高度集中在房产上,幸运的是从当前来看,房产投资成长性相对较好,目前并没有资产高度集中和单一的风险,相反从小P先生投资一年的收益看,按市值计算赚了38万多元,其中,县城房产升值56-35=21万元,市区房产升值60-42.85=17.15万元。

  负债方面,小P先生主要负债为银行贷款,两套房产房贷合计54万元,剔除已归还一年的房贷3.9万元(县城房贷每月还本0.2万元,年度还本2.4万元,市区房贷每月还本0.125万元,年度还本1.5万元),当前房贷按50万元计算,单独从资产负债数据来分析,41.32%的资产负债率,虽然相对较高,但对于风险等级高,又是处于人生“成长期”的小P来讲,是适宜的。

  收支情况方面:

  小P先生目前尚是单身,但很快便步入家庭形成期,对于单身的人来讲,月均收入在1万元以上,年度合计总收入达14万元,而总支出仅为1.5万元,储蓄率高达近90%,其财务掌控度极强。家庭唯一不足的便是流动性资产较弱,如果短期有大额支出,其流动性资产明细不足,势必会涉及变现房产问题。

  二、理财目标分析

  1、10月的结婚预算初步定为12万元,其中酒席10万元,旅游2万元。

  按现行流动性资产来对比分析,明显流动性资产满足不了理财目标,根据小P先生的现状和实力背景来看,可以通过变卖房产和其他渠道融资来满足。

  2、从结婚当月起,小P先生每月留存育儿费用1000元。

  小P先生月税后收入1万元且储蓄率高达90%,每月1000元的教育金目标完全能实现。

  3、创业一直是小P的梦想,小P打算在30岁回家乡创业,在这之前需储备创业启动资金30万元。今年27岁的小P先生离30岁创业目标期限仅有3年,好在创业启动初始资金30万元,其目标金额不算巨大,在现有房产市值116万元,房贷50万元,房产净值市值66万元,除去归还父母的11万元,小P先生仍还有55万元资产,可以满足其创业梦想。

  4、如果顺利,小P打算30岁创业时买一辆20万元的车,首付10万元,争取贷款3年还清。

  对比分析小P先生的状况,创业梦想能够实现,同时还有充足的资金,能够满足购车梦想,他每年还有工作净收入超过12万元,三年间又可以积累更多资金,更何况,还可以通过贷款融资来满足购车需求,因此,购车目标能实现。

  三、规划建议

  总体来看,小P先生的主要理财目标有四个方面:

  (1)三个月后婚礼筹备资金12万元;

  (2)自结婚当月起每月1000元教育金;

  (3)3年后创业资金30万元;

  (4)3年后20万元购车计划。

  从四个理财目标上来讲,最为重要和核心的是三个月后12万元婚礼筹备资金,只有筹备充足资金方能使步入婚姻殿堂的日子风光无限;其次是每月1000元的教育金,虽然投资金额相对较小,但这是一项长期性“工程”,且是刚性目标,需要长期坚持,每月固定从工资收入账户中列支,这个理财目标在3年内都可以较好实现;三是创业资金和购车目标可以同步规划,在出现缺口的情况下首要解决的是创业资金,至于购车规划还可以通过贷款解决。

  具体来说

  1、筹措三个月后12万元婚礼费用:

  当前小P先生流动性资产仅有5万元,工资收入每月1万元,三个月后需要筹措资金12万元,若每月工资收入不作他用,全部列入该项规划,届时也只能筹措8万元,缺口4万元。

  要实现其12万元目标,有两种方式可以实现,一是变现一处房产;二是再融资。对比两种方式:一是变现一处房产,县城房产市值56万元,归还(24-2.4)=21.6万元,剩余34.4万元,优先归还父母11万元,净结余23.4万元,即可满足其目标;二是现有流动性资产5万元,小P先生月税后收入1万元,剔除归还两套房贷后,即剩余无几了,两处房贷月还本0.365万元,房贷利息按当前的利率计算,也在0.3万元以上,本息合计0.67万元以上,工资净结余0.3万元,3个月后累计不到1万元,其12万元婚礼费用缺口6万元以上,因为没抵押物,所以不能向银行申请贷款,可以申办信用卡,婚礼期间酒席支出和部分旅游项目支出通过刷卡方式解决,然后再办理分期付款业务实现融资。

  该两种方式各具优劣,变现房产的最大益处,轻松实现婚礼费用的筹措,还有净结余资金,劣势是要在三个月内变现房产实现起来难度较大,而且仓促卖房寻求不到理想的价格;第二种方式最大益处是可以保住房产的升值空间和避免变现损失,劣势是再融资增添新的还款压力,致使后续教育金规划的目标受到影响。

  再者,小P婚后,单位提供的住房可能已不能满足夫妻两人的居住需求,随之而来的是租房支出。所以,建议通过第一种变现房产来实现,可以腾出更多的资金满足后期目标,更为重要的是减轻还款压力,降低未来家庭的负担。

  2、教育金储蓄规划:

  通过变现房产后净结余24.4万元,加上原有5万元流动资产,合计29.4万元;同时还款压力减轻,房贷本金0.24万元,算上利息,每月减少还款金额 0.4万元以上,变现县城房产后每月工资收入净结余增大0.4万元,每月净结余达到0.7万元以上,完全可以从中列支1000元用于教育金规划。

  3、30万元创业启动资金规划:

  变现房产后结余和流行性资产5万元进行总合计可有29.4万元资产,创业启动资金是3年后的目标,因此,在3年期间可进行相应投资,提高其收益率,更好地满足未来的目标需求。小P先生在市区购买的房产可以不变现,毕竟回家乡创业需要居住,该房产正好可以有效满足其居住需求。

  29.4万元完全可以一次性投入作为3年后的创业资金,届时超出部分用在购车规划上。小P先生每月净结余0.7万元,从中列支1000元教育金后,结余0.6万元,再加上婚后小P妻子放弃工作,做全职太太,势必会增加家庭支出,月支出按小P现有月均0 .125万元(年支出1. 5万元/12=0.125万元)3倍计算,月支出放大到0.4万元。因此婚后小P先生的月工资收入税后净值将仅为0.2万元,此可通过定期投资方式列入购车规划。

  4、首付10万元,贷款10万元购买价格20万元轿车:

  假定在3年期间按5%的综合收益率计算,29.4万元届时可积累FV(5%/12,36,0,-29.4)=34.15万元,每月0.2万元工资净收入按月投资,仍以5%综合收益率计算,可积累FV(5%/12,36,-0.2,0)=7.75万元,总合计41.9万元,剔除30万元创业资金后,可有 11.9万元作为活动资金,刚好可以满足购车规划。

  此种方式是在不考虑市区房产变现的情况下实现的,如果考虑变现房产,就更容易实现其创业规划和购车梦想,只是需要小P更深谋远虑地去考虑在其他区域买房居住的问题了。

  四、其他综合建议

  小 P先生3个月后结婚,婚后妻子做全职太太,小P成为家庭主要经济支柱,目前的三险一金虽然齐全,毕竟社保的保障有限,尤其是对于小P来说,更需要做好商业保险的保障覆盖,重点以意外险和重疾险为主。按上述规划,每月资金都安排得较为紧凑,因此,选择按年度进行缴交保费,可以较好实现资金的平稳过渡。